Tijorat maydonining kvadrat metrini hisoblash - bu tafsilotlarga tinimsiz e'tibor talab qiladigan murakkab jarayon. Ijarachilar ijara shartnomasini tuzish to'g'risida qaror qabul qilishda bir qator omillarni hisobga olishlari kerak, shu jumladan binoning umumiy kvadrat metrini va mintaqaviy standartlarni. Muhim tushunchalarni tushuna olmaydigan ijarachilar, ba'zida yashirin xarajatlar va ular tasavvur qilganidan kichikroq maydonlar bilan ajablanishadi.
Qadamlar
3dan 1 -qism: O'lchov usulini tanlash
Qadam 1. O'lchash texnikasini solishtiring
Uy egalari bo'sh joyning kvadrat metrini baholash uchun turli xil o'lchash usullaridan foydalanishlari mumkin. Bu usullarga quyidagilar kiradi:
- Foydalanish mumkin bo'lgan kvadrat metr yoki USF: Bu ijarachi egallagan joy. Ijara agentlari ko'pincha bu raqamni bo'lajak ijarachilarga taklif qilishadi, lekin bu ijara shartnomasining faqat bir qismini ifodalaydi.
- Ijaraga beriladigan kvadrat metr yoki RSF: Bu foydalanish mumkin bo'lgan kvadrat metr va binoning umumiy maydonining bir qismi. Hamma ijarachilar foydalanadigan binoning bir qismi bo'lgan umumiy maydonlarga foyes, liftlar, koridorlar va zinapoyalar kiradi.
- Yalpi kvadrat metr yoki GSF: Binoning ijaraga olinadigan kvadrat metrlari.
2 -qadam. Tijorat maydonini hisoblashning qaysi usuli siz uchun yaxshiroq ekanini hal qiling
Bino egalari va menejerlari assotsiatsiyasi (BOMA) 2010 yilda tijorat binolarida ijaraga beriladigan maydonlarni o'lchash uchun sanoat standartlarini soddalashtirdi. BOMAning ikkita asosiy usuli - "B" usuli va "A" uslubi.
- B usuli: Yagona yuk omilining yangi usuli, har bir ijarachining maydonini o'lchashda yagona yondashuv yordamida ijaraga beriladigan maydonni hisoblab chiqadi. Bu binoning barcha qavatlari uchun bir xil.
- Eski usul A: 1996 yildagi standart USF va umumiy kvadrat metr uchun alohida birlik narxlaridan foydalanadi. Ba'zi hollarda, ijarachilarga ushbu yondashuvni tanlash foydali bo'lishi mumkin.
Qadam 3. Mulk turiga qarab o'lchash usulini tanlang
Odatda, o'lchash texnikasi mulkning maqsadli ishlatilishiga va ijarachilarning rejalashtirilgan soniga bog'liq bo'ladi. Ofis binolari, savdo markazlari va boshqa ko'p qavatli binolar odatda RSF yordamida o'lchanadi. Omborlar yoki ishlab chiqarish binolari kabi yakka tartibdagi binolar GSF yordamida o'lchanadi. Biroq, uy egalaridan bo'sh joyni o'lchash uchun maxsus usuldan foydalanish talab qilinmasligi mumkin.
4 -qadam. Mintaqaviy lizing standartlarini ko'rib chiqing
Federal qonun uy egalariga ijaraga beriladigan maydonni xohlagan usuldan foydalanib o'lchashga ruxsat beradi. Biroq, mamlakatning ayrim hududlarida kvadrat metrni hisoblashning har xil qoidalari bo'lishi mumkin. E'tiborga molik ikkita misol:
- Nyu -York Ko'chmas mulk kengashi (REBNY) bino egalariga RSFni GSFga imkon qadar yaqinlashtirishga ruxsat berish orqali daromadni ko'paytirishga imkon beradi.
- Tropik hududlar: Yangi qoidalar odatda ma'lum ob -havo sharoitidan ta'sirlangan hududlarda tijorat binolarining yopiq va ochiq maydonlarini hisobga oladi.
3 dan 2 qism: Tijorat maydonini o'lchash
Qadam 1. Hech narsani oddiy qabul qilmang
Foydalaniladigan maydonni o'zingiz o'lchab ko'ring. Kvadrat metrni aniqlashda noto'g'ri hisoblash ijara muddati davomida sizga minglab dollarga tushishi mumkin. Odatda o'lchov standartlari savdo maydonini o'lchashda xatolarning 2 foizga bardoshliligini ta'minlaydi. Biroq, bu katta pulga aylanishi mumkin, ayniqsa katta yoki qimmat maydonlarda. Mintaqani iloji boricha ehtiyotkorlik bilan o'lchashga ishonch hosil qiling, ayniqsa siz ijarachi bo'lsangiz, bu noto'g'ri hisob -kitoblar sizga salbiy ta'sir ko'rsatishi mumkin.
Qadam 2. Oddiy kvadrat metrni o'lchang
To'rtburchakli maydon uchun tijorat kvadrat metrini o'lchash uchun xonaning uzunligini uning kengligiga ko'paytirish kerak. Masalan, uzunligi 12 fut va eni 12 fut bo'lgan xona 144 kvadrat metrni tashkil qiladi. L shaklidagi yoki bo'linadigan bo'shliqlar uchun siz bo'shliqning to'rtburchaklarini mustaqil ravishda o'lchashingiz, so'ngra maydonlarni yig'ib, umumiy maydon o'lchovini olishingiz mumkin.
O'lchovlarni lenta o'lchagich yoki lazer o'lchash moslamasi yordamida olish mumkin
3 -qadam. G'ayrioddiy shakllarni hisobga oling
Xonaning notekis shaklli qismlarini o'lchashda ehtiyot bo'ling. O'lchovni o'tkazish uchun xonani to'rtburchaklar va uchburchaklar kabi hisoblash oson bo'lgan joylarga bo'linib ko'ring. To'g'ri burchakli uchburchakning maydonini diagonal bo'lmagan ikki tomonning uzunligini ko'paytirish (bu ikkalasi to'g'ri burchak bilan bog'langan) va mahsulotni 2 ga bo'lish orqali topish mumkin.
- Masalan, diagonali devor bilan o'tadigan xona bo'lsa, siz maydonning kvadratini aniqlash uchun murakkabroq formuladan foydalanishingiz kerak. Agar diagonali devorli bo'shliqning uzunligi 10 fut va kengligi 8 fut bo'lsa, maydonning kvadrat metrlari 40 futga teng bo'lar edi.
- Buning sababi shundaki, devor umumiy kvadrat metrni kesib tashladi, agar xonada devor bilan kesishmagan devor bo'lsa, 80 edi.
Qadam 4. Umumiy joylarni o'lchash
Umumiy maydonlarni ijaraga beriladigan kvadrat metrni hisoblash uchun o'lchash kerak. Umumiy maydon kvadrat metrlari, agar mahalliy qonunlarda boshqacha qoida nazarda tutilmagan bo'lsa, foydalaniladigan kvadrat metr bilan bir xil usullar yordamida o'lchanadi. Umumiy joylarga liftlar, hammom, vestibullar, zinapoyalar va koridorlar kirishi mumkin. Muhimi, umumiy foydalanish joylari barcha ijarachilarga foydalanishlari yoki undan foyda olishlari kerak. Binoning barcha umumiy maydonlarining umumiy kvadrat metrini o'lchashga ishonch hosil qiling.
5 -qadam. Yalpi kvadrat metrni topish
Yalpi kvadrat metr maydonning umumiy maydonini, shu jumladan tashqi devorlarning qalinligini o'lchaydi. Bu maydonni o'lchash uchun siz binoning tashqarisidan devor uzunligini o'lchashingiz va kvadrat metrni hisoblash uchun o'sha o'lchamlardan foydalanishingiz kerak bo'ladi. GSF shamollatish vallari, tayanch nurlari yoki lift vallari kabi to'siqlar uchun kamaymaydi. GSF mashinalar to'xtash joylari, basseynlar yoki er osti qazilmaydigan joylar kabi ochiq joylarni o'z ichiga olmaydi.
3 dan 3 qism: Kvadrat metrli ma'lumotlardan foydalanish
Qadam 1. Bino uchun yuk koeffitsientini hisoblang
Yuk koeffitsienti ijaraga beriladigan kvadrat metrni hisoblash uchun foydalaniladigan kvadrat metrga qo'shilgan kvadrat metrning qo'shimcha foizini ko'rsatadi. Yuk koeffitsientini hisoblash uchun binoning umumiy foydalanish mumkin va ijaraga olinadigan kvadrat metrlarini savollardan toping. Esda tutingki, foydalaniladigan kvadrat metr - bu ijarachilarga ijaraga berilishi mumkin bo'lgan maydon va ijaraga beriladigan kvadrat - bu umumiy maydonlar. Keyin yuk koeffitsientini olish uchun RSFni USFga bo'ling.
- Misol uchun, agar binoda 80 000 kvadrat metr maydon va 20 000 kvadrat metr umumiy foydalanish maydoni bo'lsa, ijaraga beriladigan kvadrat metr 100 000 bo'ladi.
- Keyin yuk koeffitsienti 100 000/80 000 = 1,25 deb hisoblanadi.
Qadam 2. Ko'chmas mulk uchun ijaraga beriladigan kvadrat metrni topish
Ko'chmas mulk uchun ijaraga beriladigan kvadrat metrni binoning yuk koeffitsienti va USF yordamida hisoblash mumkin. RSF olish uchun yuk koeffitsienti USFga ko'paytiriladi. Oylik ijara haqini aniqlash uchun siz RSF va har kvadrat metr uchun narxdan foydalanishingiz mumkin.
- Oldingi misolni davom ettirib, tasavvur qiling -a, mulk ikki tijorat maydoni o'rtasida yarmiga bo'lingan. Shunday qilib, har birida 40 ming kvadrat metr maydon mavjud.
- RSFni topish uchun bu miqdorni yuk koeffitsientiga ko'paytiring, ya'ni 1,25. Bu shuni anglatadiki, bu holda RSF 40 000 x 1,25 = 50 000 bo'ladi.
3 -qadam. Tijorat mulklarining farqini torting
Birlikning narxi binoning joylashuvi va sinfiga qarab farq qilishi mumkin. Shahar markazidagi 500 kvadrat fut (46,5 kvadrat metr) ofisning ijarasi atigi 10 blok naridagi 1000 kvadrat metrlik (92,9 kvadrat metr) ijara haqidan yuqori bo'lishi mumkin. Binolar 3 ta standart tasnifga kiradi.
- A sinf: Bu shaharning eng eksklyuziv qismlaridagi eng obro'li binolar. "A" toifadagi binolar o'rtacha ijara haqidan yuqori.
- B sinf: Bu eng keng tasnif. Bu binolarning ko'pchiligi yaxshi va yaxshi tugatilgan.
- C klassi: Bu sinfdagi birliklar juda funktsional, lekin ozgina qulayliklarga ega. Ijara haqi odatda past.
Qadam 4. Kvadrat metrga asoslangan mulk uchun umumiy ijara haqini hisoblang
Ijara odatda RSF yoki GSF maydoniga asoslanadi. Ushbu ma'lumotlarga ega bo'lgach, siz kvadrat metr uchun bozor narxidan foydalanib, mulkni ijaraga berish narxini aniqlashingiz mumkin. Yuqoridagi misolni davom ettirsak, agar ijara oyiga RSF kvadrat boshiga $ 1.50 bo'lsa, ijara narxi $ 1.50 x 50.000 = $ 75.000 bo'ladi.
